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預售屋的兩大風險,你注意到了嗎?

預售屋有許多優點,舉凡:分期付款壓力較低、有客變的彈性、議價空間通常較大等。不過,預售屋的風險通常也比較高,尤其是「交屋後屋況不如預期」與「資金不足,斷頭求售或違約」,可說是買預售屋最大的兩個風險。

 

雖然預售屋有分期付款的好處,但如果後面工程款預備不及,收到帳單、經過建商電話催繳與存證信函催繳後,仍遲遲無法付款,就符合了「違約」的條件。預售屋合約中有各期分期付款的金額與繳納期數,也有關於雙方違約的罰則。目前法規規定,如買方付不出工程款或因其他原因違約,建商以已交金額為上限,最多可沒收總價的 15%。

 

一般預售屋的自備款多為 20%-30%,訂金、簽約、開工款加總大多為 10%-15%,其它則為工程款。有些建案甚至標榜「工程零付款」,繳完訂、簽、開後,下次繳款可能是 1 年甚或 1 年半後。有些以投資為出發點的買方,本來設定在下一期工程款前完成換約出售,所以根本沒有準備後面的款項,沒想到出售不順利,最後只好賠售出場以避免前面繳的款項因違約而被沒收,慘遭斷頭。

 

由於預售屋看屋時通常只有格局圖、平面圖、模型、樣品屋等可以參考,沒有實體的房子,甚至連基地都還沒有開工,就要議價、簽約、繳款,常常到交屋後才發現實際的房子跟想像有落差。

 

【律師真心話:

對於想買預售屋的買方,該如何避免這兩個風險?

 

1. 除了接待中心外,一定要實地到基地現場勘查,確認一下棟距、面向等條件符合需求,並從格局圖、平面圖上模擬交屋後的空間配置、動線。看樣品屋時,確認看到的是裝潢表現還是標準配備,更要留意哪些格局需透過客變來增加坪效,才不至於在交屋後發現空間不夠用。

 

2. 對於建商的施工品質,除了勤作功課留意建商口碑外,也可以去看同一家建商的其它實績建案,挑幾間屋主釋出的成屋實地看屋,觀察建材、施工品質與公設質感。

 

3. 款項的部分,簽約前一定要事先規劃好各期現金流,如果真的碰到意外情況導致資金周轉不靈,記得趕快調度,或找親友支援,避免因違約而被沒收款項或被迫斷頭求售。

 

預售屋買賣的財務規劃風險,不可不慎!】

 

 

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